El art. 21 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador debe realizar las obras de conservación en la vivienda alquilada. En el mismo sentido se pronuncia el art. 1554 del Código Civil. De este modo, al casero corresponderá el pago de las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. No obstante, cuando el deterioro sea imputable al inquilino o las personas de su casa, será éste quien tendrá que asumir los costes, así como el de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
Toda vivienda alquilada debe contar con unas condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Y no las reúne, según han venido precisando los Tribunales, si carece de los servicios mínimos imprescindibles como la cocina y el baño. O presenta un grave deterioro o desperfectos que hagan inservible la vivienda. No considerándose tampoco habitables los pisos que no dispongan de gas, luz, agua corriente, caldera, enchufes, desagües, etc.
En todo caso, la jurisprudencia ha reiterado que dicha alternativa es una excepción al principio general dado que lo procedente será que el arrendador acometa a la mayor brevedad dichas obras de conservación y las sufrague a su cargo. Sin embargo, si se dan las circunstancias que recoge el art, 21.3 de la ley arrendaticia, el inquilino podrá acometer por su cuenta las reparaciones necesarias. Y después reclamar al casero el reintegro inmediato de los gastos realizados para la conservación del inmueble.