El artículo 17.11 de la ley de propiedad horizontal dice lo siguiente: «11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.».
Este artículo determina quién es el obligado a responder del pago. Según lo que se indica en él, no es el propietario que ha dado la conformidad en la Junta para la realización de la obra para su mejora o innovación quien ha de realizar el pago, sino que es el titular de la de la propiedad en el momento de la exigencia, o sea del momento del pago de la derrama.
Es decir que la Comunidad puede celebrar una reunión hoy donde se apruebe la realización de una obra en un futuro próximo por motivos de ser el momento más adecuado. Por ejemplo se hace una reunión en el mes de enero, pero el pago de la derrama se decide realizar cuando comience la obra en verano. Pues bien, si en el período de enero a julio hay cambio de propietario, será el nuevo el que deberá pagar las derramas si se pasan cuando ya ha adquirido la titularidad, aunque no hubiera intervenido en la aprobación de la obra correspondiente de la Junta.
En este caso tiene que valorarse que es el nuevo titular que ha comprado la vivienda quien se favorecerá de la obra además de ofrecer la seguridad a la Comunidad del cobro de los recibos, con independencia, además, de la posible afección real del art. 9.1, regla e). que dice lo siguiente: «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.»
¿Podrá repetir el comprador del piso o local contra el vendedor? En principio no, por lo menos en términos generales, aunque en la escritura se diga que está libre de cargas, siempre y cuando en esa fecha todavía no se hayan pasado los recibos que correspondan a la exigibilidad de la derrama. Pero, además, está el concepto de aprovechamiento que debe tenerse en cuenta, toda vez que la mejora o la nueva instalación será beneficiosa para el nuevo propietario, no para el anterior.